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La ampliación de hipoteca es una de las opciones disponibles cuando necesitamos un dinero extra o, simplemente, cuando queremos pagar menos en cada cuota mensual. Se trata de una opción bastante atractiva, aunque debemos tener en cuenta que debemos cumplir una serie de requisitos si queremos que el banco la conceda. Repasamos las alternativas que hay, en qué casos es recomendable y qué gastos puede conllevar el cambio. ¿Qué es una ampliación de hipoteca? Una ampliación de hipoteca es una modificación del contrato del préstamo, conocida como novación de la hipoteca. Los cambios en las condiciones están orientados a que el hipotecado pueda disponer de más dinero . Tipos de ampliación de hipoteca A la hora de ampliar una hipoteca, hay que tener en cuenta que esta se puede realizar principalmente de dos maneras: - Ampliación del capital prestado: La ampliación del capital prestado consiste en que el banco nos presta más dinero del que ya nos había prestado anteriormente. De este modo, disponemos de una liquidez extra que podemos utilizar para afrontar un pago concreto (por ejemplo, la reforma de la vivienda hipotecada). - Reducción del pago de las cuotas: Otra forma que puede tomar la ampliación de la hipoteca es mediante la reducción del pago que se realiza en las cuotas. En este caso, el capital prestado por el banco no varía . Lo que cambia es la forma en la que se lo devolvemos, que suele ser en cantidades mensuales más pequeñas pero que se amortizan durante más tiempo. Así pues, supone una ampliación del plazo del préstamo. ¿Cuánto cuesta ampliar una hipoteca? Hay que tener en cuenta que realizar la ampliación de hipoteca no sale gratis . Cualquier novación conlleva una serie de gastos asociados. Lo más habitual es que la ejecución de una ampliación de hipoteca conlleva tener que pagar una comisión de la novación de hipoteca, que suele situarse entre el 0% y el 1% . ¿Qué se necesita para ampliar una hipoteca? Aunque cualquier hipotecado puede solicitar una ampliación de su hipoteca, eso no significa que la entidad bancaria la vaya a conceder. Y es que, para que el banco dé el visto bueno a la operación, es indispensable cumplir con los siguientes requisitos: - Estar al corriente de los pagos de la hipoteca ya contratada. - Tener un nivel de endeudamiento aceptable. Por ejemplo, no tener otras hipotecas. - Tener una situación laboral estable o, al menos, constituir un perfil solvente de cara a la ampliación. - Aunque no siempre será indispensable, el banco puede solicitar un aval que pueda responder ante la deuda en caso de impago para dar el visto bueno a la ampliación de la hipoteca. ¿Cuándo es recomendable ampliar una hipoteca? Hay que tener en cuenta que la ampliación de la hipoteca suele suponer tener qué hacer frente a más gastos . En el caso de que se solicite una ampliación del capital prestado, este capital tendrá que ser devuelto al banco más los intereses. En el caso de que la ampliación de la hipoteca reduzca la cuantía de las cuotas mensuales a costa de ampliar los plazos de devolución, aunque no se amplíe el capital prestado, es muy probable que se terminen pagando más intereses como consecuencia de dicha ampliación de los plazos . En consecuencia, en ambos casos, a la larga, vamos a terminar pagando más dinero. Entonces, ¿conviene realmente solicitar una ampliación de la hipoteca? La respuesta dependerá en gran medida del motivo por el que se lleve a cabo y, sobre todo, de la capacidad de endeudamiento que tengamos. En general, se recomienda que la ampliación de hipoteca se lleve a cabo cuando se necesita hacer frente a un gasto elevado pero que, al mismo tiempo, dicho gasto se convertirá en una inversión a largo plazo. Por ejemplo, si queremos reformar la casa hipotecada, ya que la reforma constituirá también una revalorización del inmueble y, el día que lo vendamos, obtendremos más dinero que podrá compensar el gasto derivado de la ampliación de la hipoteca. En este sentido, en general, se desaconseja solicitar una ampliación de la hipoteca para hacer frente a un gasto cuyo valor se devalúa rápidamente y que no nos permite recuperar el dinero invertido. Por ejemplo, la compra de un coche. Otra situación en la que puede ser recomendable ampliar la hipoteca ampliando los plazos de amortización y reduciendo la cuota mensual es cuando, efectivamente, resulta muy complicado llegar a final de mes. En este caso, la novación de la hipoteca puede ser una vía que nos permita seguir haciendo frente al pago de la hipoteca y, al mismo tiempo, mantener un mejor equilibrio entre las deudas contraídas y nuestro nivel adquisitivo. FUENTE: Idealista News

Cuando terminamos de pagar la hipoteca, la casa es finalmente nuestra y ya no tenemos que pagar más cuotas al banco. Sin embargo, la mayoría de personas cree que cuando se deja de pagar la hipoteca ésta desaparece por sí sola, aunque no es así. Para que el inmueble aparezca 'libre de cargas' es necesario cancelar la hipoteca. No es obligatorio, pero sí recomendable. Si ya has terminado de pagar tu hipoteca, o si estás a punto de hacerlo, te contamos qué alternativas hay y los pasos que debes dar. ¿Qué pasa cuando terminas de pagar la hipoteca? Lo primero que vamos a notar cuando terminamos de pagar la hipoteca es que ya no tenemos que hacer frente a la cuota mensual que nos cobra el banco . No obstante, esto no significa que la hipoteca desaparezca por sí sola. En realidad, la información relativa a la hipoteca seguirá siendo guardada tanto por el banco como por el Registro de la Propiedad. ¿Cómo me afecta esto? Pues, aunque la deuda contraída con el banco haya sido saldada por completo, en los registros el inmueble aparecerá todavía hipotecado. Es decir, figura como que tiene una hipoteca. Esto significa que, si por ejemplo queremos venderlo, el inmueble no aparecerá como “libre de cargas”. Esta situación se mantiene durante los siguientes 20 años a que se haya finalizado el pago de la hipoteca. Pasado ese tiempo, se puede presentar una instancia privada en el Registro de la Propiedad solicitando la cancelación por caducidad. No obstante, si cuando terminas de pagar la hipoteca quieres vender la vivienda (o solicitar una nueva hipoteca sobre el inmueble), también puedes cancelar la hipoteca. De este modo, la casa figura libre de cargas y se podrán llevar a cabo estas operaciones con más facilidad. ¿Necesito cancelar obligatoriamente la hipoteca? No, una vez que terminas de pagar la hipoteca no es obligatorio cancelar la hipoteca, aunque sí muy recomendable. Al cancelar la hipoteca se confirma que, además de haber saldado la deuda que se tenía con el banco, la hipoteca ha desaparecido por completo. Por lo que el inmueble está completamente libre de cualquier carga. Sin embargo, si queremos realizar algunas operaciones con la vivienda (venderla, volverla a hipotecar, etc.), necesitaremos que la hipoteca sí que haya sido cancelada. Por ello, salvo que tengamos completamente claro que no vamos a llevar a cabo ninguna de estas operaciones en los próximos 20 años, lo más recomendable es acudir al banco para cancelar la hipoteca una vez que se haya completado el pago de todas las cuotas. ¿Cómo se cancela la hipoteca en el Registro de la Propiedad? Existen dos formas de cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad. - Hacerlo a través del banco: La forma más habitual de cancelar una hipoteca una vez que se ha saldado la deuda con el banco es acudir a la propia entidad bancaria y solicitarlo formalmente. Entonces, el banco solicitará a su gestora que lleve a cabo los trámites (para lo que suele solicitarse una provisión de fondos que suele rondar los 1.000 euros). Se trata de un proceso largo y que requiere de varios pasos, por lo que suele dilatarse hasta varias semanas. No obstante, pasado ese tiempo, el banco nos entregará la escritura de cancelación del préstamo y una nota simple del Registro de la Propiedad en la que se indica que el inmueble en cuestión está libre de cargas. - Hacerlo uno mismo: Sin embargo, hay que tener en cuenta que, aunque lo más habitual es que se solicite al banco que lleve a cabo este proceso, la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad es una operación que puede llevar a cabo cualquier particular. Se trata de un proceso lento y que puede resultar tedioso, pero también de una opción mucho más económica que si solicitamos a nuestra entidad bancaria que se ocupe de la tramitación. ¿Cómo cancelo yo mismo la hipoteca en el Registro de la Propiedad? Para cancelar uno mismo la hipoteca en el Registro de la Propiedad se deben seguir los siguientes pasos: 1. Solicitar un certificado de deuda cero Este se obtiene en el banco que nos concedió la hipoteca, y consiste en un documento que certifica que la hipoteca está completamente pagada y que no existen deudas con el banco en relación a la hipoteca en cuestión. 2. Solicitar una escritura pública de cancelación de la hipoteca Para solicitar la escritura pública de cancelación necesitaremos acudir a un notario público. La notaría se encarga de avisar a un apoderado del banco que nos concedió la hipoteca, y que deberá estar presente en la firma de la escritura de cancelación. El coste de este trámite varía en función del valor de la hipoteca, aunque suele situarse de media entre los 200 y los 300 euros aproximadamente. 3. Cumplimentar el modelo 600 El siguiente paso para la cancelación de la hipoteca será cumplimentar el modelo 600. Es decir, un formulario que debemos rellenar en una de oficina de la Agencia Tributaria de la comunidad autónoma correspondiente. Esta operación se debe a que la escritura pública de cancelación de la hipoteca es un acto que está sujeto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). No obstante, aunque esté sujeto al IAJD, no hay que pagar por él, ya que está exento. Hay que recordar que, aunque esta operación se puede realizar de forma presencial en una oficina de la Agencia Tributaria, si contamos con el certificado digital vigente también podremos hacerlo de forma telemática. 4. Acudir al Registro de la Propiedad Finalmente, debemos acudir al Registro de la Propiedad (del código postal correspondiente al inmueble de la hipoteca) y entregar toda la documentación. Una vez que haya sido revisada, nos avisan cuando la cancelación de la hipoteca esté completada. A continuación, debemos solicitar una nota simple para verificar que, efectivamente, el inmueble en cuestión figura como libre de cargas. Fuente: Idealista

La adquisición de una vivienda es, sin duda, una de las compras más importantes de nuestras vidas. No solo porque será una de las más costosas, sino porque, además, en la mayoría de los casos nos llevará a vincularnos durante décadas a un préstamo hipotecario. A medida que el sector inmobiliario recupera los niveles de actividad prepandemia y teniendo en cuenta que, según datos recientes de la OCDE, el 50% de los españoles jóvenes independizados hace frente al pago de una hipoteca, es clave saber identificar cuándo estamos preparados para dar este importante paso . Para ello, los expertos de Deutsche Bank identifican cinco señales inequívocas que te servirán para saber si estás preparado para comprar tu primer hogar: 1. Contrato indefinido y antigüedad en la empresa La estabilidad laboral es clave antes de plantearnos la compra de una primera vivienda, tanto en el tipo de contrato laboral que tengamos como en la antigüedad en la empresa. Las entidades financieras analizan con lupa estos datos y pueden ser determinantes para conceder o no un préstamo hipotecario. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE) en su informe del primer trimestre de 2021, el 76,2% de la población activa española cuenta con un contrato de duración indefinida. Sin embargo, en el caso de los más jóvenes de entre 20 y 29 años, el porcentaje se reduce hasta el 33,7%. 2. Tienes un buen historial de pago Los hábitos financieros que tienes a lo largo de tu vida pueden ayudar a determinar tu carta de presentación ante la institución bancaria a la que pretendas pedir un préstamo. En ella, la responsabilidad en los pagos y las operaciones crediticias acumuladas serán claves. Tu entidad financiera podrá pedir tu historial de riesgo a la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España), donde se podrá conocer información sobre los créditos pendientes, garantías o préstamos acumulados. Además, debes tener en cuenta que, si no cumples de forma regular con tus obligaciones financieras podrás aparecer en el registro de portales de morosidad como ASNEF (Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito) y no te concederán la hipoteca hasta que hagas frente a tus deudas. 3. Tienes ahorrado el 30% del precio de la vivienda Los préstamos hipotecarios cubren normalmente el 80% del valor de tasación de las viviendas y solo en circunstancias concretas pueden llegar a elevar dicho porcentaje. Así, para la compra de una vivienda deberemos disponer del 20% restante del importe de compra venta, así como de un 10% adicional para cubrir los gastos relativos a la compraventa (como el Registro de la Propiedad, la Gestoría o la Notaría) y los impuestos obligatorios como el IVA o el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) , según si se trata de vivienda nueva o usada y que podrán variar en función de la CCAA donde se ubique la vivienda objeto de compra. Por ejemplo, en el caso de una vivienda que cueste 180.000 euros, deberíamos contar con 54.000 euros de ahorro. 4. Has hecho comparativa de inmuebles y de hipotecas Si has llegado hasta aquí y todo va bien, es momento de hacer una exhaustiva comparativa de la oferta inmobiliaria disponible y las hipotecas que hay en el mercado. Respecto a la vivienda, debes tener en cuenta aspectos como la ubicación, cercanía del transporte público , existencia de servicios básicos en la zona, si el inmueble está libre de cargas, cuánto es la cuota de la comunidad, qué impuestos debes pagar, si el edificio tiene algunos años y es susceptible de que tengas que hacer frente a derramas por alguna reforma o rehabilitación y posibles reformas que necesite la propia vivienda. En lo que se refiere a la hipoteca, dependiendo de tus necesidades, podrías optar por una hipoteca fija, con cuotas más estables y seguras, pero a un tipo de interés más alto, o por una hipoteca variable que actualmente te permitirá una cuota hipotecaria más baja, pero que podrá ser más alta si en un futuro suben los tipos de interés. Si necesitas ayuda, algunas entidades financieras proporcionan asesoramiento en caso de que estés en el proceso de tu primera compra. 5. La cuota de la hipoteca no supera el 35% de tus ingresos De acuerdo a la encuesta anual de estructura salarial publicada en 2021 por el INE, el sueldo medio anual español bruto por trabajador está ligeramente por encima de los 24.000 euros. Teniendo en cuenta que la cuota de hipoteca no debe superar el 35% de tus ingresos (la capacidad de endeudamiento recomendada por el Banco de España), si cobras el sueldo medio anteriormente citado, la cuota de la hipoteca no debería superar 561 euros mensuales. Igualmente, las entidades bancarias, además del capital ahorrado, tienen en cuenta otros factores tales como la existencia de préstamos pendientes de pago o cualquier otro trámite que dificulte la adquisición segura de una vivienda. Si cumples todos estos requisitos, estás listo para adquirir tu primer hogar. Si no es así, no desesperes, ese día llegará tarde o temprano si así lo deseas. Entre tanto, ¡ahorra! Fuente: Idealista News

La tasación hipotecaria determina el valor de bienes inmuebles y otros derechos asociados de cara a la solicitud de un préstamo hipotecario. A la hora de realizar dicha tasación es necesario llevar a cabo una serie de comprobaciones por parte del técnico encargado, establecidas por la Orden ECO 805/2003 de Banco de España. ¿Qué factores se tienen en cuenta al realizar una tasación e influyen en el valor del inmueble? Uno de los aspectos a comprobar, tal y como señalan desde Tinsa es la identificación del inmueble. Es necesario confirmar que los datos de la vivienda que se está visitando y valorando coinciden con los aportados de la finca registral expedida por el Registro de la Propiedad . Por ello, se comprueba la titularidad, linderos, superficies y descripción, así como, todos los posibles derechos reales, servidumbres o cargas inscritas. También se comprueban aspectos como el estado de ocupación, si la vivienda está acogida a algún tipo protección oficial , cuenta con alguna protección arquitectónica o la adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, "porque son cuestiones que pueden limitar su valor", expone César Escobar, codirector del departamento de Control de Valoraciones de Tinsa. La normativa exige que el técnico que realiza la valoración para garantía hipotecaria tiene que visitar el interior del inmueble. Aunque son múltiples los factores que influyen en el valor de una vivienda, desde Tinsa apuntan que la ubicación es la cuestión más relevante . "La zona en la que se ubica un inmueble es el factor determinante. También el entorno: su proximidad a colegios, hospitales y centros sanitarios, parques infantiles, centros comerciales y de ocio y equipamientos deportivos", explica Escobar. Si es una vivienda nueva o de segunda mano es otro de los aspectos, ya que, tal y como señalan desde la firma, el precio por metro cuadrado de las primeras es mayor en una localización similar.

Una reciente sentencia del Tribunal Supremo fija nuevo criterio sobre la exención del impuesto del IRPF por reinversión en vivienda. Cuando se vende la residencia habitual para comprar otra nueva, muchos contribuyentes necesitan financiación ajena adicional, normalmente un préstamo hipotecario. El criterio de Hacienda considera solo como cantidades reinvertidas en la nueva vivienda habitual a las cuotas del préstamo hipotecario pagadas en los dos años siguientes (o anteriores) a la venta de la anterior residencia habitual, o si hubo algún abono parcial en el momento de la compraventa. José María Salcedo, socio de Ático Jurídico, explica el contenido de la reciente sentencia del Alto Tribunal, y cómo puede afectar a los contribuyentes. La sentencia que sienta la doctrina del Tribunal Supremo Este es el caso resuelto por el Tribunal Supremo en el que el contribuyente vendió su vivienda habitual. Para beneficiarse de la exención total por reinversión de la ganancia patrimonial en el IRPF debía reinvertir la cantidad de 347.661,39 euros en el plazo de dos años. A continuación, el contribuyente adquirió una nueva vivienda por importe de 280.000 euros. En el momento de la compra abonó 32.000 euros y se subrogó el préstamo hipotecario que tenía contraído el contratista por importe de 248.000 euros. Ante esta situación, la Agencia Tributaria solo consideró como cantidades reinvertidas los 32.000 euros inicialmente pagados, más 18.444,17 euros en concepto de cuotas del préstamo pagadas en los dos años siguientes a la venta de la anterior vivienda habitual. A favor del criterio de Hacienda, se mostró el TSJ de Cataluña, que fue el que desestimó el recurso del contribuyente en este caso (sentencia de 15-11-2018). En cambio, el TSJ de la Comunidad Valenciana, en una sentencia de julio de 2018, se pronunció justo en el sentido contrario. El tema llegó al Supremo, mediante Auto de 9-7-2019, que ya comentamos anteriormente en idealista/news.

A la hora de buscar una vivienda nos solemos fijar en su ubicación, su superficie, su estado y su precio, pero hay un factor determinante que muchas veces pasa inadvertido y que es fundamental para saber cuántas horas de sol tiene la casa y en qué época del año: la orientación. Según explica Félix Bozal, asesor inmobiliario de Biarritz Inmobiliaria, en idealista/tools, algunas orientaciones son más recomendables que otras, según el clima y el estilo de vida de cada uno. "Si no entras a trabajar a primera hora, una orientación Este te permitirá tener tu casa soleada en el inicio de la jornada lo que te ayudará a empezar el día con mejor pie. Por el contrario, si sales de trabajar a las tres, en este caso una orientación Oeste te proporcionará un salón soleado y acogedor para el invierno", aclara.

En Finanzate Sevilla nos interesamos por saber qué están haciendo los bancos para intentar solventar la situación causada por la crisis de la COVID-19 tanto a empresas, autónomos como a familias. Isabel Mª Guillén, directora de sucursal en la oficina de Unicaja en Los Bermejales (Sevilla), nos ha respondido a esta y otras preguntas relacionadas con el sector financiero.

En Finanzate Sevilla tenemos asignado el nº 78 dentro del Registro de Intermediarios de Crédito Inmobiliario que otorga el Banco de España. Este registro recoge los datos identificativos de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios regulados por la Ley 5/2019, del 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI). Además, esta inscripción aporta unas serie de garantías adicionales al consumidor. Las dos que consideramos más importantes son: - La obligación de contar con una póliza de responsabilidad civil profesional. - Acreditar que cada uno de los miembros del órgano de administración de la sociedad ha completado el plan de formación, emitido por una entidad o empresa certificadora acreditada por el Banco de España. Puedes encontrar más información en Registro Banco de España . Desde Finanzate Sevilla, siempre trabajamos con las máximas garantí as para la tranquilidad de nuestros clientes. Nuestros asesores están a tu total disposición para estudiar tu caso sin compromiso y encontrarte la mejor hipoteca para tu nuevo hogar.